土地購入で失敗しない5つの方法|法律的な制限

建てられる場所と建てられない場所がある?

  土地を探すとき、どんなことをポイントに探しておりますか?景観・人気・住みたい場所・お子様の小学区など色々あると思います。ここでは色々な角度から土地探しにおけるポイントをお話ししたいと思います。このまま知らず、契約をして購入してしまったといいうことにならないように…。
さて、日本には、計画的な都市づくりを進めるためにの法律として、都市計画法があります。全国の約4分の1が都市計画区域になっております。

・市街化区域・・原則として住宅を建てることができる地域

・市街化調整区域・・市街化を抑制するため建築することができない地域

  この2つにわかれます。条件により市街化調整区域でも建築することは可能なケースもございますので、気になる方はお問い合わせください。

  建築できる地域でもさらに「用途地域」として、細分化されそれぞれ、建てることができる建ぺい率、容積率、さらに用途地域があります。

建ぺい率・・敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合

(例)建物の面積が50㎡で敷地面積が100㎡だった場合
建ぺい率は50㎡÷100㎡×100%=50%となり
建ぺい率は50%となります。
~建ぺい率の役割~
どうせなら広い家に住みたい!だからといってみんなが敷地面積いっぱいに家を建ててしまった場合、住宅同士の間に隙間がなくなりすし詰め状態になってしまいます。 そんな状態で火事が発生してしまったら、周囲の家に次々に燃え広がりに大惨事に発展する恐れがあり大変危険です。その為に地域ごとに建ぺい率を定めて、空地をとっているのです。

容積率・・敷地面積に対する建築延べ面積(延べ床)の割合

容積率は【延べ床面積÷敷地面積】で求めることができます。

(例)敷地面積が100㎡の土地で、延べ床面積が100㎡の家を建てた場合だと容積率は
100㎡÷100㎡×100%=100%となり容積率は100%となります。
~容積率の役割~ マンションなどの建物の容積が大きい建物は当然、建物自体も大きくなり多くの人が暮らすことになります。そんな場所で火事や地震などの災害に起こった場合、大災害に発展する恐れがあります。また容積率の大きい建物は多くの人が生活するため、人の流れが集中し交通が混雑する恐れもあります。これらを防ぐために地域ごとに容積率の制限をもうけているのです。

  用途地域は、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、全部で12種類あります。

  用途地域 内容 建ぺい率
(%)
容積率
(%)
住居系
地域
 
 
 
 
 
 
第一種低層住居専用地域 低層住宅の専用地域 30%
40%
50%
60%
50%
60%
80%
100%
150%
200%
第二種低層住居専用地域 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の専用地域 100%
150%
200%
300%
第二種中高層住居専用地域 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
第一種住居地域 大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域 60% 200%
300%
400%
第二種住居地域 大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域
準住居地域 自動車関連施設沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域
  用途地域 内容 建ぺい率
(%)
容積率
(%)
商業系地域 近隣商業地域 近隣住民のための店舗、事務所などの業務利便の増進を図る地域 80% 200%
300%
400%
商業地域 店舗、事務所などの業務利便の増進を図る地域 200%
300%
400%
500%
600%
700%
800%
900%
1000%
  用途地域 内容 建ぺい率
(%)
容積率
(%)
工業系地域 準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域 60% 200%
300%
400%
工業地域 工業の利便の増進を図る地域
工業専用地域 工業全般の利便の増進を図るために工業以外の建築は不可な地域 30%
40%
50%
60%

土地購入を検討する時は【法律的な制限】があるのか?ないのか?
をしっかり調べる

  購入しようとしている土地で住宅を建築する場合は、その土地が市街化調整区域ではないか(調整区域では基本的に住宅は建てられない)または、農地の場合は、 宅地に転用可能かどうか、山林の場合は「立木登録」がされているかどうかなども重要です。この他にも建ぺい率、容積率、高さ制限、斜線制限、防火制限、用途地域なども要注意です。土地の資料には必ず記載されておりますので確認しましょう。

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