土地・中古住宅など不動産購入前・購入後の質問

不動産についてのQ&A

住宅ローン、資金について

Q:自己資金(頭金)が少ないのですが、購入できますか?
A:最低でも準備したい自己資金は、物件の購入に充当する頭金と諸費用の合計です。

一般的には物件価格の20%が理想と言われていますが、100%ローンをご利用のお客様もいらっしゃいますので、特に決まりがあるわけではありません。

基本、住宅ローンは物件価格の80%~90%程度が融資額の上限ですが、何より借入総額や、毎月の返済額と収入のバランスが重要になりますので、営業担当や金融機関にご相談下さい。


Q:土地・中古住宅を購入時の諸費用はどんなものがかかりますか?
A:売買代金以外にかかる諸費用としては、印紙税、登録免許税、固定資産税、不動産取得税などの税金や仲介手数料、火災保険料(中古住宅)、ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料などなどです。

一般的に売買代金の7%~10%ほどかかりますので、予め準備が必要です。他にも引越し代等も見込んでおいた方がいいでしょう。


Q:住宅ローンにはどんな種類のものがありますか?
A:大きく分けて、民間の金融機関が提供するものと住宅金融支援機構による証券化の仕組みを利用したフラット35が現在の住宅ローンの中心です。

フラット35は長期固定金利、民間金融機関のローンは変動金利型、固定金利型(期間選択)、全期間固定型といったタイプが用意されています。
秀宅ローンを民間金融機関に申し込む場合には、さまざまな審査があります。審査内容としては、年収、勤務先、勤続年数、勤務内容など収入に関するものが多くなっています。
また返済に関しては、申込者の年齢、返済能力、返済比率などが考慮されるようです。

審査内容は、金融機関にとって異なりますが、その基準は秘密事項となっているため、明らかにはされていません。ただ、その審査に通らない限り、住宅ローンは組めないということになります。

審査基準には、他にローンを組んでいるか、キャッシング経験があるか、口座が残高不足になったことがあるか
なども含まれているようです。


Q:最近、転職をしましたが住宅ローンの利用は厳しいのでしょうか?
A:金融機関によって、審査の基準は異なりますが、勤続1年以上が借りられる目安となります。
それより短い場合でも借りられる場合もありますので、営業担当者にご相談下さい。
金融機関に事前相談を行うことができます。

Q:住宅ローンの事前審査を申し込みをしてから、結果が出るまで何日かかりますか?
A:早い場合ですと、1週間くらいで審査結果が出ますが、通常は2週間くらいかかります。
金融機関に事前相談をして承認をもらっている場合は、比較的早い段階で結果が出るケースが多いです。

Q:車のローンがありますが、住宅ローンを借りることはできますか?
A:車などのローンがある場合、そのローンの毎月の返済額を考慮に入れて、住宅ローンの
月々の支払いが可能かどうかの審査が行われます。車などのローンが多い場合には、
住宅ローンの借入額に影響が出てきます。

契約について

Q:手付金がどの程度、必要ですか?
A:通常は手付金は売買価格の10%を売主様に支払うケースが多いです。

手付金を小額にすることは可能ですが、契約を解除したい時に手付金を放棄することで無条件で契約を解除することができるという性格上、安易な契約の解除ができないよう売主様、買主様の双方にとって、小額の手付金は望ましくありません。


Q:契約したあとで、万が一住宅ローンが借りられなくなった場合はどうなるのでしょうか?
A:ご契約後、一定の期間内に住宅ローンの融資の承認が得られない場合には契約を解除することができます。
この場合、売主に支払った手付金は返金されます。

Q:手付金を支払った後で、契約を中止することはできますか?
A:一定期間内であれば、売主に支払った手付金を放棄することによって、契約を解除することができます。

一定期間とは、契約から残金決済までの期間に応じて異なり、その期間の半分位が一般的ですが、実際の期日については、契約締結時に買主と売主とが協議のうえ決定します。
(この期間を手付け解除期日といいます)一定期間経過後は、契約を解除するには違約金を支払う必要があります。
違約金は、物件価格の10%~20%相当額です。


Q:夫婦共有名義で購入したいのですができますか?
A:ご夫婦それぞれの手持ちの資金を出すケースでは、共有名義にする必要があります。

逆に言えば、それぞれが資金を出したにも関わらず、名義が一方の場合は、贈与税の対象になりますので注意が必要です。なお、共有名義の場合の持分はぞれぞれ出資した割合に応じます。

その他

Q:土地をさがしているのですが、なかなか良い情報がありません。
A:土地のみで探すよりは、一戸建ても探した方が情報量が多くなります。

中古一戸建てとして売られている物件の中には、建物が古いため土地価格に近いものもあります。
解体費用がかかりますが、より多くの情報から選べるメリットもあります。


Q:中古住宅の場合、リフォーム費用は売主・買主のどちらの負担でしょうか?
A:中古住宅の売買は、現況引渡しのケースがほとんどです。
つまりリフォームは買主様のご負担となります。

Q:中古住宅の場合、照明器具やエアコンはついているのでしょうか?
A:新築分譲時についていたものを除き、売主様が取り外します。
ただし、売主様が好意で置いていかれる 場合もあります。
設備については、売主様、買主様のそれぞれのご希望を考慮して「設備表」という書面で その内容を契約前に確認することになっています。

Q:中古住宅では、入居中の場合が多いのですか?
A:すでにお引越しをされて、空家(空室)になっているケースもありますが、所有者の方が居住中の売り物件が 大半です。

見学の際には遠慮せず、しっかりと物件の確認をしましょう。
居住中の場合、家具などが 置かれていますので、生活のイメージがしやすい点がメリットです。
お住まいになられての良さや 周辺の環境のことなどを聞く事ができる点もメリットです。


Q:入居したあとで、建物に不具合が見つかった場合はどうなりますか?
A:新築物件と仲介(中古)物件とでは異なります。

新築物件の場合は、各社規定のアフターサービスにより、 建物の部位ごとに保証があります。
中古物件の場合は、原則として現状での取引となりますので、建物の 破損などの修繕はありません。
ただし、雨漏りや給排水設備などの瑕疵(傷や不具合のこと)については、 引渡し後3ヶ月以内に発見された場合に限り、売主の負担で修理することになります。


Q:希望条件の優先順位が絞れません。何か良いヒントはありますか?
A:優先順位は、それぞれのお客様により異なりますので、必ずしも正解があるわけではありません。
将来変更できる内装などの部分、変更できない立地などの部分とで分けて考えると整理しやすいと思います。

Q:マイホーム探しは複数の不動産会社に依頼した方がいいのでしょうか?
A:各不動産会社は「レインズ」というシステムに、不動産情報を登録し、情報を共有しています。

したがって窓口を複数にする必要性はそれほどないと言えるでしょう。
窓口を複数にすると、それぞれの 不動産会社から都度連絡が入り、煩わしさを感じる可能性もあります。
自分の希望をしっかりくみとってくれる 担当者に任せることが、良い物件に出会うための近道になります。


Q:建築条件付とはどういう意味でしょうか?建売住宅との違いは何ですか?
A:建築条件付とは「土地の売買契約を締結して、一定期間内に売主の指定した建築業者と請負契約を結ぶ」 というものです。

一定期間内に建築請負契約が結ばれなかった時は、その土地の売買契約は解除され、 それまでに支払った手付金等の売買代金は買主に返還されます。
双方の違いを売主側から見ると、建ててから売るか、売ってから建てるかの違いになります。
当然、契約形態にも違いがあり、建売住宅は「土地付き一戸建て住宅」として、ひとつの売買契約になり、 建築条件付売地では、土地の売買契約と建物の建築請負契約とに分かれます。

建物に関しては、建売の場合、販売する際にはすでに建築確認を取得しており、完成もしくは建築中になります。 建築条件付売地の場合は、土地を販売する段階では建築確認を取得しておらず、 買い手が決まってから間取りを打ち合わせて、建築に入ります。


Q:重要事項説明とは何ですか?
A:宅建業者は買主に対し、定められた項目について、①記載した書面の交付、②口頭での説明を 宅地建物取引主任士からさせなければありません。
これは契約を交わす前に必ず行わなければなりません。 不動産の契約は、金額も通常の買い物とはレベルが違います。
後々のトラブルを防止し、売主買主の 双方ともに円滑な取引が望まれます。
ですから、物件に関する情報を正確かつ的確にご説明し、 ご契約前に了承いただくものです。

Q:クーリングオフ制度について詳しく教えて下さい。
A:消費者が販売業者と結んだ契約に関して、期間内であれば書面による意思表示によって、無条件で申し込みの撤回や 契約の解除ができる制度のことです。

不動産の売買においても、消費者が宅地建物取引業から購入する時、売主および 買主の代理、または媒介を行う宅建業者が専任の取引主任士を置いている場所(店舗や事務所等)以外の場所で、 売買契約が行われた場合、クーニングオフが制度が適用され、契約の解除等ができると伝えられた日から8日以内であれば 申し込みの撤回をすることができます。

ただし、その期間経過後や、売買対象不動産の引渡しを受けた場合や 代金の全部を支払った場合、あるいは消費者の申し出により、その自宅や勤務先などを契約の場所に指定した場合には、 クーニングオフ制度は適用されません。


Q:1坪ってどのくらいの広さですか?
A:約3.3㎡の面積で、目安としては畳2枚程度の広さになります。 平米の数に「0.3025」を掛けると簡単に坪数が算出できます。例:100㎡×0.3025=30.25坪

Q:坪単価ってどうやって計算するのでしょうか?
A:土地やマンションの1坪あたりの価格のことを坪単価といいます。概算では「物件価格÷面積(㎡)×3.3」で 計算します。

Q:3LDKとはどのような間取りのことでしょうか?
A:「L」はリビング、「D]はダイニング、「K」はキッチンのことで、「3LDK」はリビング・ダイニング・キッチンの他に 3つの居室があることを示しています。参考までに4LDKは居室が4つという意味です。
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